빌라 상가를 가정집으로 구조변경하고 신고하지 않은 집주 빌라5층 건물에 1층 상가이고 지상에 별도로 전용주차장이 있습니다.위내용의 빌라 건물인데
빌라 상가를 가정집으로 구조변경하고 신고하지 않은 집주 빌라5층 건물에 1층 상가이고 지상에 별도로 전용주차장이 있습니다.위내용의 빌라 건물인데
빌라5층 건물에 1층 상가이고 지상에 별도로 전용주차장이 있습니다.위내용의 빌라 건물인데 상가에서 가정집으로 개조하여 구조변경 신고를 안하고 전세 or 매매시 집주인의 혜택이 어떤게 있나요?혜택의 예) 전기료, 수도료
✅ 질문 요약
상가로 등록된 1층 공간을 실제로는 주거용으로 개조하고, 건축물대장 등 공적 서류상 구조변경 신고 없이 전세 또는 매매하는 경우, 집주인이 얻을 수 있는 혜택(예: 전기, 수도요금 등)을 묻는 질문입니다.
✅ 전기요금 혜택
건축물대장상 용도가 상가(비주거용)이라면 한국전력에 등록된 전기요금도 '일반용' 요금제가 적용됩니다. 그러나 실사용자가 주거용으로 사용 중이고, 이를 한전에 신고하여 '주택용(저압)'으로 변경하면 전기요금이 더 저렴해질 수 있습니다.
주택용(저압): 누진제가 적용되지만 기본요금이 낮고 단가도 저렴
일반용: 누진제 없음, 단가와 기본요금이 높음
→ 전기요금 혜택을 보려면 한전에 '사용 용도 변경' 신청이 필요
단, 건축물대장상 '상가'로 되어 있으면, 한전에서 주택용 변경을 거절할 수 있음. 이 경우 건축물 용도변경 신고를 선행해야 함.
✅ 수도요금 혜택
수도 요금 역시 지방자치단체의 조례에 따라 '가정용(주거용)'과 '일반용(비주거용)'의 요율이 다릅니다.
가정용: 1톤당 단가가 낮고, 소득계층에 따라 감면 혜택도 가능
일반용: 단가가 더 비쌈
→ 실제 거주 목적으로 사용 중이면 지자체 수도사업소에 주거용 전환 신청 가능,
단, 이 또한 건축물대장상 용도와 일치하지 않으면 승인 거부될 수 있음.
✅ 전세/매매 시 세금혜택
❌ 특별한 혜택은 없습니다.
오히려 불이익이 발생할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 검토 시, 주택으로 보지 않는 상가로 분류될 수 있어 양도소득세 비과세를 못 받을 수 있음
주택임대소득 비과세 요건에도 포함 안됨
✅ 기타 유의사항 (주의 필요)
건축물대장상 용도와 실제 사용이 불일치할 경우 다음과 같은 리스크 존재
| 항목 | 내용 |
| 불법용도변경 | 건축법상 용도변경 미신고는 불법, 벌금 또는 이행강제금 부과 가능 |
| 화재보험/재난 | 주거용으로 사용하다 화재나 사고 발생 시 보험처리 거부 가능 |
| 임대차계약 분쟁 | 세입자와 분쟁 발생 시, 주택임대차보호법의 보호를 못 받을 가능성 |
| 세금 리스크 | 주택 수 산정 시 누락 or 포함 논란 발생 가능, 양도세 불이익 가능성도 있음 |
✅ 정리 – 집주인 입장에서의 혜택
| 항목 | 기대 혜택 | 조건 및 제약 |
| 전기요금 | 일반용 대비 주택용이 저렴 | 한전이 허용 시, 또는 건축물 용도변경 필요 |
| 수도요금 | 일반용 대비 가정용이 저렴 | 지자체 신고 필요, 건축물 용도에 따라 달라짐 |
| 기타 세제 | ❌ 없음 | 오히려 세금상 불이익 가능성 존재 |
✅ 마무리 TIP
가정집처럼 사용하면서 실질적 혜택을 받기 위해선 건축물 용도변경 신고를 정식으로 하는 것이 가장 안전하고 유리합니다.
※ 해당 지자체 건축과, 수도사업소, 한국전력에 구체적으로 문의 후 진행하시길 권장드립니다.